Pentru a avea o imagine cat mai clara asupra unui proiect de constructie propunem o trecere in revista a pasilor necesari de la demararea constructiei pana la predare, respectiv receptia finala a lucrarii. In punctele cheie, unde vom considera ca este necesar, nu vor lipsi observatiile si sugestiile bazate pe experienta noastra cu specialistii din domeniu.

Pe Scurt:

1. Etapa premergatoare de studiu si analiza:

  • studiul de tema;
  • studiul pe variante;
  • certificatul de urbanism;
  • Planul Urbanistic Zonal (PUZ), Planul Urbanistic de Detaliu (PUD);

2. Etapa de obtinere a Autorizatiei de Construire

3. Proiectul tehnic, proiectul de executie, coordonarea specialitatilor, antemasuratori, caiete de sarcini si detalii de executie

4. Organizarea de santier, executia, urmarirea lucrarilor

5. Receptia lucrarilor si finalizarea acestora (inclusiv intabularea

Etapa premergatoare de studiu si analiza

Alegerea terenului de constructie.

Pentru a putea fi folosit in scopul construirii, terenul trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii:

  • sa fie in intravilanul localitatii (atunci cand nu este, introducerea in intravilan se face prin P.U.Z.), daca se afla în circuitul agricol scoaterea se face dupa trecerea in intravilan.;
  • sa aiba o cale de acces auto si pietonala;
  • sa se incadreze intr-o zona care sa permita functiunea constructiei;
  • sa aiba asigurate utilitatile (alimentare cu apa, gaze, energie electrica);
  • sa aiba forma si dimensiunile conform reglementarilor urbanistice locale.

Terenul dumneavoastra este construibil?

In primul rand, trebuie sa faceti o cerere pentru obtinerea unui Certificat de Urbanism - actul prin care se fac cunoscute elementele privind regimul juridic, economic si tehnic al imobilului, caracteristicile zonei in care se gaseste imobilul sau amplasamentul, cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite, precum si lista avizelor si acordurilor necesare in vederea autorizarii executarii lucrarilor de constructii.

In situatii deosebite, emitentul poate cere, suplimentar, elaborarea unui Plan Urbanistic Zonal sau a unui Plan Urbanistic de Detaliu.

Daca scopul declarat de solicitant este autorizarea executarii lucrarilor de constructii, iar specificul obiectivului nu se incadreaza in prevederile documentatiilor de urbanism existente aprobate sau daca particularitatile amplasamentului nu permit realizarea investitiei, certificatul se elibereaza cu mentionarea expresa a incompatibilitatilor rezultate, precum si a imposibilitatii eliberarii unei autorizatii de construire.

Pentru obtinerea unui Certificat de Urbanism, aveti nevoie de:

  • cerere-tip cu precizarea scopului solicitarii actului;
  • plan de situatie, eliberat pe suport topografic vizat de oficiul judetean de cadastru, geodezie si cartografie la scarile 1:5000 pana la 1:500;
  • documentul de plata a taxei de eliberare a certificatului de urbanism - copie.

Cateva precizari:

  • Nu trebuie sa prezentati titlul asupra imobilului sau alt act care sa ateste dreptul de proprietate;
  • Certificatul de Urbanism nu tine loc de autorizatie de construire/desfiintare si nu confera dreptul de a executa lucrari de constructii;
  • Termenul prevazut de lege pentru eliberare CU este de 30 de zile de la data depunerii documentatiei;

Terenul trebuie sa fie construibil din punct de vedere tehnic:

  • verificarea subsolului (casele vecine au subsol?);
  • nivelul apelor freatice;
  • existenta utilitatilor publice;
  • posibilitatea de racord la canalizare, apa, electricitate, gaz, telefon.

Studii preliminare, schita de proiect, proiectul de autorizare

Arhitectul va studia, impreuna cu dvs., terenul pe care se va afla viitoarea constructie: amplasament, imprejurimi, topografie, caracteristici, servituti, climat, nevoile si dorintele dvs.

Daca doriti sa transformati o cladire existenta, sunt necesare cateva studii preliminare referitoare la starea tehnica a constructiei respective.

Proiectul. La intocmirea unui proiect sunt stabilite mai multe faze de elaborare:

  • studiu de (pre)fezabilitate
  • proiect conceptual
  • proiect pentru Autorizatia de Construire (D.T.A.C.)
  • proiect tehnic (P.T.)
  • detalii de executie (D.E.)

Proiectul Tehnic (P.T.) si Detaliile de Executie (D.E.) reprezinta faze ale procesului de proiectare a constructiei prin care se asigura furnizarea de informatii complete asupra constructiei ce se va ridica. Prin ele se pun la dispozitia constructorului toate datele tehnice necesare executiei constructiei.

Aceste proiecte stau la baza evaluarii investitiei prin listele de cantitati si devizul lucrarilor.

Obtinerea Autorizatiei de Construire (AC)

Autorizatia de construire este actul de autoritate al administratiei publice locale in baza caruia se pot executa lucrari de constructii si pe baza caruia se asigura aplicarea masurilor legale cu privire la amplasarea, proiectarea, executarea si functionarea obiectivelor investitii. AC se elibereaza pentru:

  • orice constructie noua;
  • constructii provizorii pe santier;
  • lucrari cu caracter provizoriu;
  • reconstruire, modificare, extindere, reparare, restaurare a cladirilor de orice fel;

Autorizatia de Construire NU este necesara pentru lucrari de reparatii care nu modifica forma exterioara a constructiei, materialele din care este executata sa pastreze golurile de tamplarie, nu se altereaza structura de rezistenta sau aspectul arhitectural al constructiei.

Documente necesare pentru completarea dosarului ce se depune in vederea emiterii AC:

  • cerere pentru emiterea AC, inclusiv anexa, completata cu elementele de identificare si datele tehnice, conform Proiectului de Autorizare de Construire (D.T.A.C.);
  • D.T.A.C., inclusiv referatele de verificare si cel de expertiza tehnica, dupa caz, semnate si stampilate in original (doua exemplare);
  • actul doveditor al titularului asupra imobilului, care sa ii confere solicitantului dreptul de executie a lucrarilor de constructie;
  • certificatul de urbanism;
  • fisele tehnice pentru obtinerea avizelor cerute prin certificatul de urbanism, necesare emiterii Acordului Unic

(act cu valoare de aviz conform, care insumeaza avize si acorduri favorabile, exprimate prin fise tehnice, pentru unitati urbane)

  • documentatiile tehnice necesare emiterii avizelor si acordurilor care sunt in competenta de obtinere a emitentului;
  • declaratia pe propria raspundere privind inexistenta unor litigii juridice asupra imobilului;
  • documentele de plata pentru emiterea AC, pentru avizele si acordurile necesare.

In acelasi timp cu AC, se poate solicita si Proiectul pentru Organizarea Executiei Lucrarilor (POE).

Avizele, Avizele se obtin institutii private sau de stat care au obligatia legala de a acorda avizul lor pentru executia constructiilor pe un anume amplasament, aflat in raza sa de competenta, acestia sunt:

  • furnizori de utilitati urbane (energia electrica, apa, canalizare, energie termica, gaze naturale, telefonizare, salubritate, transport urban etc.);
  • aparare civila;
  • mediu;
  • P.S.I.; I.S.C.;

si nu se opresc neaparat aici !

In prezent exista un sistem simplificat de obtinere a avizelor - Acordul unic

Termenul de eliberarea a AC este de 30 de zile de la data depunerii documentatiei complete.

Daca documentatia este incompleta, ea se returneaza solicitantului in termen de 5 zile lucratoare de la data inregistrarii, cu mentionarea in scris a deficientelor si a elementelor necesare completarii acesteia. Odata cu AC, veti primi, in doua exemplare, un document de instiintare privind data inceperii lucrarilor - acest document trebuie inaintat Inspectoratului de Stat in Constructii, la inceperea santierului.

Precizarie: refuzul unei AC trebuie motivat de emitent in termen de 20 de zile de la primirea cererii - in lipsa acestei notificari, autorizatia se considera emisa la expirarea termenului de 30 zile.

Taxe:

  • taxa pentru eliberarea certificatului de urbanism se calculeaza in functie de suprafata pentru care se solicita, iar in mediul rural se percepe 50% din valoarea taxei percepute pentru mediul urban.
  • taxa pentru obtinerea AC se calculeaza ca fiind, in general, de 1% din valoarea investitiei, iar pentru locuinte, de 0,5%.

Cheltuielile pentru controlul statului in autorizarea executarii lucrarilor se suporta de catre dumneavoastra si reprezinta 0,1 % din valoarea lucrarilor autorizate.

Cheltuielile pentru elaborarea reglementarilor tehnice si pentru inspectia statului pentru controlul calitatii lucrarilor de constructii sunt suportate de catre dumneavoastra, prin virarea unei sume care reprezinta 0,7% din cheltuielile de constructie autorizate, acestea putandu-se achita esalonat.

Proiectul tehnic, detalii de executie, caiete de sarcini, antemasuratori

Dupa ce a fost obtinuta AC, arhitectul si colaboratorii sai incep elaborarea proiectului tehnic si a detaliilor de executie necesare pentru inceperea lucrului pe santier.

Proiectul tehnic contine:

A. Piese scrise

1. Lista si semnaturile proiectantilor - Se completeaza cu numele in clar si calitatea proiectantilor, precum si cu partea din proiect pentru care raspund.

2. Memoriu

2.1. Date generale: Descrierea lucrarilor care fac obiectul proiectului pentru autorizarea lucrarilor de constructii, facandu-se referiri la:

  • amplasamentul, topografia acestuia, trasarea lucrarilor;
  • clima si fenomenele naturale specifice;
  • geologia si seismicitatea;
  • categoria de importanta a obiectivului.

2.2. Memorii pe specialitati - Descrierea lucrarilor de: arhitectura; structura; instalatii; dotari si instalatii tehnologice, dupa caz.

2.3. Date si indici care caracterizeaza investitia proiectata, cuprinsi in anexa la cererea pentru autorizare:

  • suprafetele - construita desfasurata, construita la sol si utila;
  • inaltimile cladirilor si numarul de niveluri;
  • volumul constructiilor;
  • procentul de ocupare a terenului - P.O.T.;
  • coeficientul de utilizare a terenului - C.U.T.

2.4. Devizul general al lucrarilor, intocmit in conformitate cu prevederile legale in vigoare

2.5. Anexe la memoriu

  • Studiul geotehnic
  • Referatele de verificare a proiectului, in conformitate cu legislatia in vigoare privind calitatea in constructii, intocmite de verificatori atestati de Ministerul Lucrarilor Publice, Transporturilor si Locuintei si agreati de investitor
  • Fise tehnice necesare obtinerii avizelor in vederea emiterii acordului unic din competenta emitentului autorizatiei, potrivit legii, cerute prin certificatul de urbanism
  • Documentatiile specifice necesare pentru obtinerea, prin grija emitentului autorizatiei, a avizelor si acordurilor privind prevenirea si stingerea incendiilor, apararea civila, protectia mediului si a sanatatii populatiei
  • Avize specifice cerute prin certificatul de urbanism, ca urmare a conditiilor speciale de amplasament sau a functionalitatii investitiei, obtinute in prealabil de solicitant - avizul Ministerului Lucrarilor Publice, Transporturilor si Locuintei, Ministerului Culturii si Cultelor, Ministerului Apararii Nationale, Ministerului de Interne, Serviciului Roman de Informatii, al altor organisme ale administratiei centrale sau ale serviciilor descentralizate ale acestora, dupa caz, conform reglementarilor legale in vigoare
  • Acordul vecinilor, conform prevederilor legale in vigoare, exprimat in forma autentica, pentru constructiile noi, amplasate adiacent constructiilor existente sau in imediata lor vecinatate - si numai daca sunt necesare masuri de interventie pentru protejarea acestora -, pentru lucrari de constructii necesare in vederea schimbarii destinatiei in cladiri existente, precum si in cazul amplasarii de constructii cu alta destinatie decat cea a cladirilor invecinate

B. Piese Desenate

1. Planuri generale

1.1. Plan de incadrare in teritoriu

  • plansa pe suport topografic vizata de Oficiul judetean de cadastru, geodezie si cartografie, intocmita la scarile: 1:10.000, 1:5.000, 1:2.000 sau 1:1.000, dupa caz

1.2. Plan de situatie privind amplasarea obiectivelor investitiei - plansa pe suport topografic vizata de Oficiul judetean de cadastru, geodezie si cartografie, intocmita la scarile: 1:2.000, 1:1.000, 1:500, 1:200 sau 1:100, dupa caz, prin care se precizeaza:

  • parcela cadastrala pentru care a fost emis certificatul de urbanism, descrisa prin totalitatea elementelor topografice determinante pentru suprafata, lungimea laturilor, unghiuri, inclusiv pozitia si inaltimea la coama a calcanelor limitrofe, precum si pozitia reperelor fixe si mobile de trasare;
  • amplasarea tuturor constructiilor care se vor mentine, se vor desfiinta sau se vor construi;
  • cotele constructiilor proiectate si mentinute, pe cele trei dimensiuni (cotele §0,00; cote de nivel; distante de amplasare, axe; cotele trotuarelor, aleilor, platformelor etc.);
  • denumirile si destinatiile fiecarui corp de constructie;
  • sistematizarea pe verticala a terenului si modul de scurgere a apelor pluviale;
  • accesele pietonale si carosabile din incinta si cladiri, plantatiile prevazute

1.3. Planul privind constructiile subterane

Va cuprinde amplasarea acestora, in special a retelelor de utilitati urbane din zona amplasamentului: trasee, dimensiuni, cote de nivel privind pozitionarea caminelor - radier si ca D.T.A.C. -, si va fi redactat la scara 1:500.

In cazul lipsei unor retele publice de echipare tehnico-edilitara se vor indica instalatiile proprii prevazute prin proiect, in special cele pentru alimentare cu apa si canalizare.

2. Planse pe specialitati

2.1. Arhitectura

Piesele desenate de arhitectura vor cuprinde plansele principale privind arhitectura fiecarui obiect, redactate la scara 1:50 sau 1:100, dupa cum urmeaza:

  • planurile cotate ale tuturor nivelurilor subterane si supraterane, cu indicarea functiunilor, dimensiunilor si a suprafetelor;
  • planurile acoperisurilor - terasa sau sarpanta -, cu indicarea pantelor de scurgere a apelor meteorice si a modului de colectare a acestora, inclusiv indicarea materialelor din care se executa invelitorile;
  • sectiuni caracteristice - in special pe linia de cea mai mare panta, acolo unde este cazul - care sa cuprinda cota ±0,00, cotele tuturor nivelurilor, inaltimile determinante ale acoperisului - cotele la coama si la cornise -, fundatiile cladirilor invecinate la care se alatura constructiile proiectate;
  • toate fatadele, cu indicarea materialelor si finisajelor, inclusiv culorile, cotate si cu indicarea racordarii la nivelul terenului amenajat;
  • in situatia integrarii constructiilor intr-un front existent, se va prezenta si desfasurarea stradala prin care se va arata modul de integrare a acestora in tesutul urban existent.

2.2. Structura

Planul fundatiilor, se redacteaza la scara 1:50 si va releva:

  • modul de respectare a conditiilor din studiul geotehnic;
  • masurile de protejare a fundatiilor cladirilor invecinate, la care se alatura constructiile proiectate.

2.3. Instalatii

- Schemele instalatiilor - Se prezinta parametrii principali si schemele functionale ale instalatiilor proiectate

2.4. Dotari si instalatii tehnologice - In situatia in care investitia urmeaza sa functioneze pe baza unor dotari si instalatii tehnologice, determinante pentru configuratia planimetrica a constructiilor, se vor prezenta:

  • Desene de ansamblu
  • Scheme ale fluxului tehnologic

Santierul si urmarirea lucrarilor

Pentru inceperea lucrarilor de executie constructorul trebuie sa aiba (de la primarie) Autorizatia pentru organizarea de santier. Constructia poate fi realizata in regie proprie sau cu o firma specializata.

In perioada executiei constructiei proiectantului ii revine obligatia de a urmari realizarea pe santier a fazelor determinante specificate in documentatia de autorizare.

Realizarea constructiei in regie proprie conduce la obtinerea unor costuri mai scazute. Aici exista insa riscul aparitiei unor erori grave in executare lucrarilor de construire, generate de necunoastere, folosirea de personal slab sau deloc calificat, aprecieri eronate ale cantitatilor de materiale si achizitionarea acestora la preturi mari sau necorespunzatoare calitativ. In aceasta situatie s-ar impune angajarea unui diriginte de santier. Codul constructiilor, deocamdata doar in forma de propunere, limiteza drastic utilizarea regiei proprii la executia structurii de rezistenta a constructiilor.

Realizarea constructiei cu o firma specializata poate asigura calitatea lucrarilor de constructie si garantii din partea constructorului privind constructia, calitatea lucrarilor executate si incadrarea in termenele de executie planificate.

In conditiile supravegherii de catre un diriginte de santier independent a tuturor lucrarilor realizate pe santier si stabilirea unui pret ferm la inceperea constructiei, se asigura evitarea unor cheltuieli suplimentare dupa inceperea lucrarilor, fara rabat asupra cantitatii si calitatii materialelor introduse in opera precum si a calitatii reale a lucrarilor executate de catre constructor.

Lucrarile de construire trebuie sa se faca in conformitate cu prevederile proiectului aprobat, orice neconcordanta se considera nerespectare a autorizatiei de construire si se sanctioneaza ca atare. Derogari de la prevederile proiectului se pot face prin dispozitii de santier emise de catre proiectant, la cererea beneficiarului, cu suportarea de catre cel din urma a costurilor suplimentare de proiectare.

Derogarile care afecteaza structura de rezistenta a constructiei nu sunt admise.

Obligatiile dumneavoastra si ale executantului sunt:

  • urmarirea executiei lucrarilor prin inspectorul de santier autorizat (diriginte) ca reprezentant al dvs. si responsabilul tehnic cu executia, atestat, din partea executantului;
  • intocmirea cartii tehnice a constructiei evidenta tuturor documentelor privind constructia in toate etapele realizarii ei; se intocmeste si se completeaza prin grija inspectorului de santier pe perioada execuarii lucrarilor; dupa aceea, obligatia de completare va revine dumneavoastra;
  • efectuarea receptiei la terminarea lucrarilor in termen, precum si a receptiei finale, dupa perioada de garantie;
  • urmarirea comportarii in exploatare a constructiei.

Arhitectul are dreptul si obligatia de a urmari executarea intocmai a lucrarilor proiectate. Neconformitatea acestora cu documentatia elaborata va va fi semnalata si, dupa caz, organismelor de control abilitate.

Pe toata durata santierului, arhitectul efectueaza:

  • inspectii periodice;
  • controlul starii diverselor categorii de lucrari, verificarea partii financiare a lucrarilor;

Executantul, in baza contractului de antrepriza, are urmatoarele obligatii pentru asigurarea calitatii constructiilor:

  • sa va sesiseze cu privire la neconformitatile si/sau neconcordantele din proiect, pentru a putea fi solutionate de catre proiectant;
  • sa inceapa executia numai daca exista Autorizatie de Construire;
  • sa execute lucrarile numai pe baza si in conformitate cu proiectul tehnic de executie.

Receptia lucrarilor si finalizarea acestora, inclusiv intabularea. Prin actul de receptie, se certifica faptul ca executantul si-a indeplinit obligatiile contractuale, in conformitate cu documentatia de executie. Receptia se realizeaza in doua etape:

  • receptia la terminarea lucrarilor este obligatorie si pentru realizarea lucrarilor in regie proprie;
  • receptia finala la expirarea perioadei de garantie.

Aveti obligatia sa incepeti receptia in maximum 15 zile de la notificarea termenului lucrarilor de catre executant si sa comunicati data proiectantului, executantului si membrilor comisiei. Receptia lucrarilor se face de catre o comisie, aleasa de dumneavoastra, din care trebuie sa faca parte si reprezentantul Administratiei locale. Proiectantul si executantul (sau reprezentantii lor) nu pot face parte din comisia de receptie, intrucat au calitatea de invitati.

Comisia de receptie examineaza:

  • respectarea prevederilor din Autorizatia de Construire, precum si avizele si conditiile impuse de autoritatile competente;
  • executarea lucrarilor in conformitate cu prevederile contractului, cu cele ale documentatiei de executie si cele ale reglementarilor specifice;
  • referatul de prezentare, intocmit de proiectant, cu privire la modul cum a fost executata lucrarea;
  • terminarea tuturor lucrarilor prevazute in contractul incheiat intre dumneavoastra si executant.

La terminarea examinarii, comisia va consemna observatiile si concluziile in procesul verbal de receptie. Receptia se poate face daca nu exista obiectii. Daca exista obiectii, se poate face receptia, cu notarea expresa a acestora si cu posibilitatea de remediere a defectiunilor sau lipsurilor in termen de 90 zile. Dupa efectuarea remedierilor, executantul va cere, in scris, anularea obiectiilor.

Dupa punerea in functiune a obiectivului de investitii, dumneavoastra aveti obligatia sa:

- regularizati taxele datorate administratiei publice locale, precum si achitarea celorlate obligatii legale;

- obtineti adeverinta de existenta a constructiei (pe baza de cerere, extras de carte funciara in original, valabil de 30 zile, plan parcelar intocmit de proiectantul autorizat de Oficiul National de Cadastru, copia Autorizatiei de Constructie, proces verbal de receptie a lucrarilor) pentru intabulare sau obtinerea autorizatiei de functionare- inregistrare in Cartea Funciara;

- declarati investitia in vederea impunerii.